Publié le 23 Février 2024

Révéler l’amiante dans les biens immobiliers avant leur vente est impératif, mais cela peut être problématique. Il n’est en effet pas rare que de l’amiante soit découvert après la réalisation du diagnostic, notamment lors de travaux de rénovation (d’où la nécessité d’effectuer un diagnostic amiante avant-travaux, même si vous êtes un particulier).

Repérer l’amiante de manière exhaustive lors d’un diagnostic avant-vente peut être une tâche compliquée pour plusieurs raisons. Tout d’abord, l’amiante peut être dissimulé dans de nombreux matériaux de construction, rendant son repérage difficile, voire impossible, sans des tests spécifiques en laboratoire. Ensuite, certains matériaux contenant de l’amiante peuvent être accessibles uniquement par des méthodes destructives, ce qui peut poser des problèmes lors d’un diagnostic immobilier. Les diagnostiqueurs doivent donc se concentrer sur les matériaux accessibles sans travaux destructifs, ce qui limite la possibilité d’identifier tous les éléments contenant de l’amiante.

Par ailleurs, la réglementation en matière de diagnostic amiante définit des périmètres de recherche spécifiques, ce qui signifie que certains matériaux peuvent être exclus de l’inspection, même s’ils contiennent potentiellement de l’amiante. Cela crée des lacunes dans le processus de diagnostic et augmente le risque de non-détection de l’amiante. Enfin, l’amiante peut être présent de manière sporadique ou inattendue dans un bâtiment, ce qui rend difficile sa détection lors d’un diagnostic ponctuel. Les diagnostiqueurs doivent donc faire preuve de vigilance et de compétence pour identifier les signes indirects de la présence d’amiante et recommander des tests supplémentaires si nécessaire.

Deux récentes affaires opposant des acheteurs à des diagnostiqueurs ont montré les limites de ce diagnostic :

Dans une première affaire, un propriétaire souhaitait faire payer le surcoût d’un désamiantage à un diagnostiqueur immobilier. Ce dernier avait réalisé un état d’amiante pour une maison vendue en 2017. Des travaux extérieurs ont révélé la présence d’amiante dans des canalisations enfouies sous une jardinière et une terrasse, deux lieux qui ne figuraient pas dans le champ d’investigation du diagnostiqueur. La Cour de cassation a confirmé que le diagnostiqueur n’était pas responsable, car son rapport se limitait aux matériaux accessibles sans travaux destructifs.

Dans une autre affaire, un diagnostiqueur avait repéré de l’amiante dans la couverture d’un bâtiment annexe lors d’un diagnostic effectué trois ans avant la vente d’une maison en 2014. Cependant, il n’avait pas vérifié la présence d’amiante dans la toiture de la maison principale. La Cour de cassation a jugé que le diagnostiqueur avait commis une faute en sortant du périmètre de sa mission. Bien que la toiture n’ait pas été incluse dans son mandat initial, le diagnostiqueur aurait dû approfondir ses recherches. Il a été condamné à financer le désamiantage de la toiture principale.

Les diagnostiqueurs amiante doivent respecter scrupuleusement leur champ d’investigation pour éviter toute responsabilité ultérieure. Les propriétaires, quant à eux, ne doivent pas hésiter à leur soumettre toutes leurs interrogations ou remarques sur la présence éventuelle d’amiante.